Les temps forts 2020 d'Immobilière Rhône-Alpes
En 2020, Immobilière Rhône-Alpes est implantée dans 7 départements et près de 200 communes dont Lyon, Annecy, Annemasse et Grenoble. La société gère plus de 19 000 logements dans la région, ce qui fait d’elle une intervenante majeure du secteur HLM.
Sa filiation avec 3F lui permet de mener des projets ambitieux et durables, de relever des défis environnementaux et technologiques et d’assurer sa mission première, loger et accompagner les personnes les plus modestes.
En tant que bailleur social, notre mission a du sens : nous avons déjà depuis longtemps des engagements qui sont à la fois des engagements sociaux centrés sur les personnes, et des engagements environnementaux pour réduire les consommations énergétiques et l’empreinte carbone de nos bâtiments.
Notre raison d’être est là : rendre possible. Notre ambition n’a pas changé ces derniers mois, elle résonne seulement plus avec la crise sanitaire : être une entreprise responsable, et faire du logement social un levier de développement durable et de mieux vivre en proximité.
2020 était un défi humain, social et économique. Nous avons vu la capacité des entreprises et des personnes à s’adapter. L’humain reste au coeur de nos préoccupations, en tant que dirigeante d’entreprise mais aussi en tant que responsable d’un parc locatif où vivent près de 20 000 familles. Nous avons un métier basé sur la proximité avec nos locataires et nos élu·es : c’est pour cela que nous nous devons d’innover et de trouver des solutions. Nous avons vu dans nos résidences des métamorphoses basées sur la solidarité : il faut accompagner ces mouvements pour qu’ils grandissent et perdurent.
SOLIDARITE
AUX CÔTÉS DE NOS LOCATAIRES FRAGILES
Très rapidement lors du premier confinement, les équipes de proximité se sont mobilisées pour contacter l’ensemble de nos locataires de plus de 70 ans. Des centaines d’appels ont été passés régulièrement pour s’assurer que nos locataires les plus fragiles et les plus âgé·es n’étaient pas en situation de détresse. Une mobilisation interne pour rendre service, pallier l’absence d’une famille éloignée, ou rompre la solitude face à un confinement éprouvant. Une attention qui a porté ses fruits, puisque cela a permis de remonter quelques situations difficiles pour lesquelles les chargées d’accompagnement social ont mis en place des actions avec nos différents partenaires. Par exemple, pour l’une de nos locataires totalement perdue face à la situation, une distribution quotidienne de plateaux-repas a été organisée par le CCAS de la ville, ainsi qu’une visite hebdomadaire du médecin généraliste.
DES ÉQUIPES ATTENTIVES AUX LOCATAIRES EN FRAGILITÉ ÉCONOMIQUE
Le ralentissement économique a touché beaucoup de nos locataires. Il était essentiel de réagir vite et avec bienveillance pour ne pas laisser des ménages perdre pied.
Les chargées de gestion locative ont contacté les locataires qui présentaient des impayés de loyer inhabituels et les ont orienté·es notamment vers les aides d’Action Logement de prévention d’impayé de loyer.
Des plans d’apurement ont également été mis en place. Et les mises en demeure pour le non paiement de loyer ont été suspendues.
SOUTENIR LES COMMUNES DANS LEURS ACTIONS
A Tarare, les équipes d’Immobilière Rhône-Alpes ont apporté leur expertise terrain au CCAS qui fournissait une aide financière via des bons alimentaires.
Les équipes de proximité ont pu, grâce à leur connaissance des locataires, recommander au centre communal d’action sociale des familles qui se retrouvaient en difficulté.
REHABILITATION ET CONSTRUCTION
L’économie circulaire solidaire
Comme Immobilière Rhône-Alpes, la communauté d’agglomération de l’Ouest Rhodanien (COR) place l’innovation au coeur de ses projets environnementaux. Dans ce cadre, la COR porte un projet de recherche et développement ayant pour objectif la mise en place, à l’échelle de son territoire, d’une filière d’économie circulaire appliquée au bâtiment. Ce projet
prévoit un démonstrateur d’économie circulaire, à partir d’opérations de réemploi de matériaux de déconstructions.
Pour Immobilière Rhône-Alpes, partenaire du projet dès sa genèse, c’est une démarche qui a du sens et qui porte l'ambition d’aider les territoires à développer leur économie locale, de créer des emplois, de préserver le cadre de vie des habitants, de réduire son impact environnemental… L’initiative a débuté par des études pour trouver les opérations pilote, mais aussi pour définir en amont comment bien démolir pour pouvoir ré-utiliser ensuite. En effet, le rôle du bailleur va être d’apporter par ses démolitions du savoir-faire et de la matière première réutilisable : les matériaux et matériels seront valorisés ensuite en réemploi et recyclage de façon locale.
La résidence Valsonne à Tarare, constituée de plusieurs bâtiments, a été choisie par Immobilière Rhône-Alpes comme opération pilote. En raison de sa localisation excentrée et ses caractéristiques ne répondant plus aux attentes des locataires, cette résidence ne pouvait pas être réhabilitée. Sa démolition est prévue en 2023. Missionné par la COR pour l’assister dans la mise en place de la filière dans sa globalité, le Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) accompagne les équipes d’Immobilière Rhône-Alpes pour créer une charte de la démolition dans un but d’économie circulaire. L’objectif ? Réaliser un projet exemplaire, sans surcoût mais créateur de valeur ajoutée, qui serve de modèle pour les opérations futures et de catalyseur au développement de cette filière d’économie circulaire.
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DES LOGEMENTS ADAPTÉS AUX PERSONNES VIEILLISSANTES OU EN PERTE D’AUTONOMIE
A Rumilly (74), Immobilière Rhône-Alpes a acquis 9 logements (T3 et T2) dans le programme neuf Le Forum. A la demande de la mairie, ces logements sociaux seront dédiés à des personnes vieillissantes ou en perte d’autonomie. Une convention a été signée avec Apicil groupe de protection sociale), qui a mis à disposition son cahier des charges technique d’aménagement et subventionné 2 des logements dont ils deviennent réservataires, 3 autres étant pour l’Etat, 3 pour la ville et 1 pour le Conseil Départemental. Les 9 logements ont ainsi pu être aménagés (agencement, équipements) dès leur réalisation. La proximité du centre-ville permet à la fois une inclusion sociale et une vie autonome à domicile.
DES LOGEMENTS ADAPTÉS AUX ÉTUDIANT·ES
Au cœur de la ville, une opération de logements étudiants à Lyon a été menée en partenariat avec la Métropole, avec l’acquisition, sous forme de bail emphytéotique, de 10 T1 dans la résidence Elysée Croix-Rousse. Cette résidence étudiante de 52 logements se situe au cœur de l’agglomération dans un cadre recherché, et est située à proximité des grandes écoles et universités, tout en étant desservie par les moyens de transport de la ville. Immobilière Rhône-Alpes va pouvoir proposer du logement étudiant social conventionné PLS, et répondre à un besoin fort sur le secteur, pour des jeunes étudiant·es de moins de 30 ans, prioritairement des élèves boursiers. Ces 10 appartements se trouvent dans un bâtiment de 1994 en bon état avec un bon niveau de services (entrée sécurisée par pass électronique, ascenseur, fibre optique…), mais un diagnostic thermique est en cours pour en améliorer à moyen terme la performance énergétique.
DES TERRASSES CLASSÉES RÉNOVÉES
Posée sur la colline Saint-Gérald à Givors, la résidence des « étoiles », créée par l’architecte Jean Renaudie, présente un agencement original entre béton et verdure, où les terrasses jardins des logements forment le toit des autres, avec une structure en étoile.
Labellisée « Patrimoine du XXe siècle », la résidence a connu en 2020 une réfection de ces terrasses, suite à des infiltrations. Véritables jardins en pleine terre, et non pas simple végétalisation, ces terrasses nécessitent un entretien et des usages particuliers. Un guide a été réalisé pour aider les locataires dans l’entretien au quotidien de leurs jardins si étonnants.
Rénovation et construction dans une dent creuse
Une importante rénovation thermique qui fait passer l’étiquette énergie du bâtiment de D à B. S’y ajoute une extension de 11 logements dans une « dent creuse » (RT 2012 - 10 % et certification Habitat & Environnement profil A).
IMPLIQUER LES LOCATAIRES EN AMONT DES TRAVAUX
Parce que l’avis des locataires est essentiel lors de la réhabilitation de leurs résidences, Immobilière Rhône-Alpes a lancé une expérimentation avec la Public Factory, fabrique de projets de Sciences Po Lyon. Véritable opportunité de prise en compte de l’expertise d’usage des locataires en amont de la conception des projets, l’étude a pour objectif d’imaginer des outils pour que des locataires puissent établir un pré-diagnostic de leur résidence. Les étudiant·es travaillent sur un cas concret : la résidentialisation de notre résidence Belleroche à Villefranche-sur-Saône (69). Rencontre avec des locataires, questionnaire en ligne, atelier photo, carte collaborative, boite à idées : les outils testés sont multiples. Un diagnostic de leur efficacité et de leur pertinence sera prochainement établi, pour envisager de futures applications.
Innovation et engagement
L'innovation pour améliorer la qualité de service et l'impact environnemental
Ces 2 dernières années, des phases d’études, de diagnostics et d’instrumentation ont eu lieu. L’objectif du projet ? Améliorer l’étiquette énergétique des bâtiments chauffés à l’électrique, en maîtrisant le budget de rénovation mais aussi les émissions de gaz à effet de serre. Avec 13 scénarios de départ sur différentes solutions techniques, la première étape a été de modéliser des critères afin de disposer d’un processus de décision fiable. C’est ainsi que les simulations mathématiques ont été construites sur des critères économiques, techniques, sociaux et environnementaux.
Le meilleur scénario a alors été identifié : conserver l’électrique, effectuer une rénovation avec des matériaux précis pour l’isolation thermique, choisir des équipements techniques spécifiques et enfin intégrer une production d’énergie locale non seulement renouvelable (photovoltaïque) mais aussi apte à l’autoconsommation. Comme terrain d’étude et d’expérimentation, les équipes ont choisi la résidence le Plateau à Villefontaine (38), programme de 67 logements équipés de planchers chauffants électriques avec convecteurs d’appoint, et la résidence du Maréchal Juin à Rive-de-Gier (42), avec 53 logements chauffés avec des accumulateurs électriques bi-jonction et des convecteurs d’appoint.
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ESPACES VERTS : LE ZÉRO PHYTO EN ACTION
Le nouveau contrat d’entretien des espaces verts de tout le patrimoine répond dorénavant à un cahier des charges exigeant sur la préservation de la biodiversité. Zéro produit phytosanitaire (pesticide, herbicide ou engrais chimique), mais aussi moins de tontes (10 par an au lieu de 12), des tailles raisonnées, réduction du bruit et de la pollution avec l’utilisation de matériels électriques et non plus thermiques dans la mesure du possible, valorisation des tontes et tailles, renforcement de la diversité des strates végétales, respect des cycles saisonniers, ou encore choix d’essence faciles à entretenir avec peu d’arrosage. Les 19 prestataires qui couvrent l’entretien des espaces verts de nos résidences ont adopté de bons réflexes pour la biodiversité.
LA BIODIVERSITÉ S’INVITE DANS LES RÉHABILITATIONS
A Brignais (69), un projet de réaménagement des espaces extérieurs d’une résidence a été l’occasion de se pencher sur la biodiversité du site. Pour un investissement à peine supérieur, l’étude réalisée a préconisé un projet avec plus de végétal, moins de minéral et un coût d’entretien plus faible : un gain pour le bailleur comme les locataires. Pour cette résidence qui se situe à côté d’un cours d’eau, le réaménagement extérieur passera par une refonte des voiries et la création de stationnements, mais surtout la création d’un bosquet forestier dense et des plantes qui nécessitent peu d’entretien. Un système de rétention des eaux pluviales est également à l’étude. Un volet éducatif vis-à-vis des locataires est également au programme.
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