Inauguration du premier programme à énergie positive de 3F

Publié le 26/06/2013

Bernard Decaux, maire de Brétigny-sur-Orge, et Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F (3F/Groupe Solendi) inaugurent ce jour la première opération à énergie positive réalisée par 3F. Ce programme innovant de 54 logements sociaux a été développé au sein de l’éco-quartier Clause Bois-Badeau de Brétigny-sur-Orge. Cinquante et une familles ont d’ores et déjà emménagé dans ce bâtiment innovant, livré le 22 mai dernier.

 

Cet éco-quartier est implanté sur les 42 hectares de la friche du grainetier Clause, dont l’opération d’aménagement est conduite par la Sorgem et la ville de Brétigny-sur-Orge. Il comptera à terme 2 000 logements, 21 000 m² de locaux d’activité et de services, des équipements publics, tous conçus dans des bâtiments respectueux de l’environnement et peu consommateurs en énergie. Il comprendra également un grand parc urbain et écologique de 10 hectares.

 

Immobilière 3F a décidé dès 2009 d’y réaliser un projet à la pointe du développement durable. En effet, avec cette opération pilote de 54 logements sociaux (42 PLUS) et très sociaux (12 PLAI), Immobilière 3F franchit une nouvelle étape en termes de performance énergétique puisque l’opération produit autant d’énergie qu’elle consomme. Au regard de son caractère innovant, l’opération a fait l’objet d’une procédure de conception-réalisation, qui associe dès le début des études du projet, la maîtrise d’œuvre, les bureaux d’études techniques et l’entreprise générale de travaux.

 

Le programme de Brétigny-sur-Orge illustre ainsi la politique de développement durable engagée par 3F depuis 2007. 3F a d’ailleurs convenu avec CERQUAL d’expérimenter pour la première fois, sur cette opération, le label Bâtiment à énergie positive (BEPOS), tout juste défini par l’association Effinergie.

 

Cette approche environnementale se double d’une démarche sociale : en limitant la consommation énergétique des logements, 3F se donne également les moyens de baisser le montant des charges des locataires. Cette réduction ne deviendra toutefois effective qu’en sensibilisant les habitants aux bonnes pratiques à adopter. Ce à quoi s’emploie 3F, qui remet le Livret gestes verts aux locataires entrant dans les lieux, et prévoit l’installation d’écrans tactiles d’information sur les consommations dans chaque logement. Un dispositif d’accompagnement des locataires sera également mis en place, avec l’appui d’une association spécialisée, durant plusieurs mois après l’entrée dans les lieux. Parallèlement, pendant au moins deux ans, les consommations seront analysées par le BET Enertech afin de tirer tous les enseignements de cette opération pilote.

 

  • 54 logements au sein d’un ensemble résidentiel de six petits immeubles

 

Cette opération est située avenue Lucien Clause, au sein du quartier du faubourg du Mesnil, quartier qui constitue la seconde tranche opérationnelle engagée par la Sorgem, et qui comprendra à terme 500 logements.

 

Elle bénéficie de la proximité immédiate de la gare RER (Paris à 30 minutes), de l’A104 (Francilienne), ainsi que d’un nouveau centre doté de tous les équipements (commerces, centre administratif, école…) réalisés dans le cadre d’une extension du centre-ville.

 

L’ensemble résidentiel est constitué de six petits immeubles de deux à quatre étages, organisés autour d’une courée et d’un passage piétonnier central. La plupart des logements ouvrent sur le futur jardin des Sorbiers.

 

Son architecture aux lignes contemporaines et sobres, signée par l’agence Lipa & Serge Goldstein avec les BET Synapse et Penicaud, s’intègre harmonieusement à l’ensemble du futur quartier. De volumétrie simple et unitaire, ce programme est construit avec des matériaux nobles : soubassements en brique pleine, bardage en bois peint, menuiserie bois-aluminium. La façade sur la rue des Aromatiques, qui forme un dispositif élégant avec les volumes en rez-de-chaussée, aux soubassements en brique pleine, dialogue avec l’immeuble lui faisant face.

 

Les maisons s’apparentent à des petits collectifs, tant par le volume que par la typologie des logements. De même, les logements collectifs sont traités majoritairement comme de l’individuel superposé, avec des entrées individuelles et de vastes prolongements vers l’extérieur.

 

La sur-toiture photovoltaïque vient chapeauter naturellement les bâtiments.

 

Cet ensemble résidentiel comprend, sur une surface de 4 373 m² SHON, 54 appartements, dont 4 studios, 10 deux pièces, 21 trois pièces, 15 quatre pièces et 4 cinq pièces. Les quinze logements de l’immeuble principal (R+4) sont desservis par une cage d’escalier éclairée naturellement et par un ascenseur, chaque palier disposant 3 à 4 logements. Les cinq autres immeubles (R+2 et R+3) sont desservis par des escaliers et des coursives extérieures.

 

51 des 54 logements sont traversants, sept bénéficient d’une double exposition et trois seulement (les petits logements en T1) sont mono-orientés au sud. Tous les logements disposent d’une cuisine en façade éclairée naturellement avec un coin repas. C’est le cas également des salles de bains, dont l’immense majorité (50 sur 54 logements) est éclairée en façade ou en zénithal.

 

Tous les logements situés en étage disposent d’un balcon, et ceux en rez-de-chaussée  d’un jardin ou d’une terrasse, où sont aménagés des séchoirs permettant le séchage du linge à l’extérieur. Enfin, une belle allée plantée intègre une noue paysagère permettant de récupérer les eaux pluviales. Le sous-sol accueille 54 places de stationnement.

 

  • La 1ère opération à énergie positive de 3F 

 

Le niveau de performance environnementale de ce programme est très ambitieux, puisque qu'il produit autant d'énergie qu'il en consomme, tous usages confondus, en calcul conventionnel : chauffage, eau chaude sanitaire, ascenseurs, ventilation, éclairage des parties communes, y compris les usages domestiques (éclairage et appareils électroménagers).

 

De fait, la prise en compte des consommations va au-delà du périmètre des cinq usages prévu par la réglementation thermique en France. Pour mémoire, le label PASSIVHAUS allemand qui est la référence européenne en matière de performance énergétique impose un maximum de 120 kWhep/m²/an (avec un maximum de 15 kWhep pour le chauffage). L’opération de 3F est à 100 kWhep/m²/an (avec seulement 13 kWhep/m²/an pour le chauffage du bâtiment collectif), dont plus de la moitié concerne les usages électrodomestiques et les parties communes. L’ensemble de ces consommations est entièrement compensé par la production d’électricité assurée par les 1 200 m² de cellules photovoltaïques installées en sur-toiture de l’opération.

 

Cet objectif de performance repose sur une conception bioclimatique du programme, une organisation du plan masse et des espaces intérieurs favorisant l’optimisation des apports solaires, une isolation renforcée, et des fenêtres équipés de triple vitrage. Il s’agit prioritairement de garantir l’efficacité énergétique de l’enveloppe des bâtiments. L’alimentation de l’opération par un réseau de chaleur urbain utilisant principalement du bois pour l’ensemble du quartier est également un levier déterminant en matière de réduction de l’empreinte écologique du projet. Le chauffage est assuré par un système innovant associant une boucle d’eau chaude et la ventilation double flux avec récupération de chaleur (système U bio Aldes).

 

Les calculs de consommations conventionnelles seront confrontés aux consommations réelles des bâtiments, dans le cadre de campagnes de mesure conduites durant plusieurs  années suivant la livraison des logements. Les résidents seront également associés à la démarche environnementale du projet afin de leur permettre d’appréhender les aspects innovants de leur logement. La baisse de la consommation énergétique et, ce faisant, de la facturation ne sera, en effet, effective que si les locataires adoptent quelques gestes simples : éviter d'ouvrir intempestivement les fenêtres, de couvrir les radiateurs, de boucher les grilles de ventilation, d'obstruer les grilles d'entrée d'air des fenêtres, etc. Le Livret gestes verts remis aux locataires dès leur entrée dans les lieux reprend ces consignes simples. Un écran tactile, installé par 3F dans chaque logement, permettra aux locataires de visualiser leurs consommations en temps réel. Enfin, un dispositif d’accompagnement des locataires sera mis en place avec l’appui d’une association spécialisée, sur une durée de plusieurs mois après l’entrée dans les lieux. L’objectif : bénéficier d’un retour d’expérience sur la consommation réelle des bâtiments très basse consommation et sur les usages et comportements en lien avec l’énergie et l’eau.

 

3F et CERQUAL ont convenu d’expérimenter pour la première fois, sur cette opération, le label Bâtiment à énergie positive (BEPOS) tout juste défini par l’association Effinergie, et préfigurant ce que pourrait être le standard d’une opération neuve en 2020 au sens du Grenelle de l’environnement.

 

  • Bilan énergie positive

 

. Cep calculé sur 5 usages + consommations électromestiques 

. Coefficient de transformation pris à 3,2 pour l’électricité et 0,6 pour le bois

. Cep moyen : 128 kWh ep/m²shon/an

Correspondant à 61 kwhep/m²/an sur 5 usages + 67 kwhep/m²/an en électrodomestique

. Production photovoltaïque : 128,3 kwh ep/m²shon/an

 

 

Détail des consommations du bilan énergie positive

 

 

  • Les principales prestations

 

A l’instar de toutes les opérations neuves de 3F, les logements de cette résidence répondent aux exigences de la certification Habitat & Environnement Profil A.

 

Les façades, toitures et parties communes :

. structure béton armé avec voiles porteurs et voiles percés en façade ;

. isolation thermique extérieure : 28 cm (laine de verre) ;

. façade : soubassement en brique pleine + bardage en bois peint ;

. menuiseries extérieures : triple vitrage bois-aluminium ;

. occultations par volets coulissants bois ;

. couvertures en toiture terrasse ;

. revêtement des sols des halls et paliers en grés cérame ;

. carrelage aux sols et murs du local OM ;

. contrôle d’accès sur rue par visiophone ;

. 1 196 m² de panneaux photovoltaïques orientés sud : silicium monocrystallin Sanyo HIT ;   puissance : 177 Kwhc ; production annuelle prévisionnelle : 149 000 kwh ; prix de vente : 12cts €/kwh.

 

Les logements :

. chauffage et eau chaude sanitaire par réseau de chaleur urbain (90 % biomasse) ;

. ventilation double-flux (avec récupération de chaleur 80 %) couplé à un système Ubio ;

. carrelage au sol et faïence dans les pièces humides ;

. appareils sanitaires : évier inox, baignoire acier, bac à douche, lavabo sur colonne ; robinets mitigeurs à butée économique.

 

  • Une opération pilote encadrée par trois cahiers des charges

 

Ce projet a été encadré par un cahier des prescriptions architecturales, paysagères et urbaines élaboré par l’architecte coordonnateur (Atelier JAM), un cahier des charges de développement durable élaboré par l’AMO HQE (BET TRIBU), tous deux missionnés par la Sorgem, ainsi que par le cahier des charges 3F.

 

À charge pour le concepteur de concilier la limitation maximale des consommations énergétiques et la qualité d’usage des logements exigée dans ces trois documents : logements traversants, séjours exposés au Sud ou à l’Ouest, salles humides éclairées et ventilées naturellement, confort d’été, qualité sanitaire de l’air, etc.

 

  • Une procédure spécifique : la conception-réalisation

 

Au regard du caractère innovant et de la technicité de l’opération, 3F a choisi, en accord avec les partenaires du projet, la procédure de la conception-réalisation, considérant que les enjeux techniques identifiés nécessitaient l’association de l’entreprise dès les études de conception.

 

Cette procédure permet, en effet, dans le cadre d’une mise en concurrence unique, d’associer, dès le début des études, la maîtrise d’œuvre, les bureaux d’études techniques et l’entreprise générale de travaux. Ce travail conjoint en amont permet d’atteindre des objectifs techniques précis, notamment en matière de performance énergétique, ainsi qu’une meilleure maîtrise des coûts de construction.

 

  • L’équipe lauréate : L&S Goldstein, Penicaud, Scyna 4, Synapse, Alp Ingénierie et Ferracin Frères

 

L'équipe lauréate, à laquelle a été attribué le marché de travaux en conception-réalisation, a été désignée le 5 février 2010. Il s’agit du groupement associant le cabinet d'architecture Lipa & Serge Goldstein, avec le cabinet Pénicaud pour la démarche environnementale, les bureaux d'études Scyna 4, Synapse et Alp Ingénierie et l'entreprise générale de bâtiment Ferracin Frères.

 

Cette désignation est intervenue à l’issue de deux tours organisés dans le cadre de la consultation. Parmi les 33 candidatures reçues, sept groupements architecte–BET–entreprise ont été sélectionnés au premier tour par le jury de la commission d’appel d’offres, réunie le 13 mai 2009. Quatre de ces groupements ont été retenus le 15 décembre suivant pour concourir au second tour.

 

L’opération a été menée en partenariat étroit avec la ville de Brétigny-sur-Orge et son aménageur la Sorgem, y compris pour la désignation dans le cadre du jury d’architecture.


  • Coût de l’opération

 

Dépenses

Coût

(en K€ HT)

Par m² surface utile

(3 886 m² SU)

Charge foncière

1 637

   421 €

Construction

7 914

1 934 €

Honoraires

1 223

   315 €

Frais et taxes

   766

   197 €

Total (TTC)

11 540

2 969 €

 

  • Financement de l’opération

 

Recettes

Montant (en K€)

Subvention État

   670

Subvention conseil régional d’Ile-de-France

   554

Subvention conseil général de l’Essonne

   430

Subventions CIL

   840

Total subventions

2 494

Prêts PLUS / PLAI

7 328

Fonds propres 3F

1 718

Total (TTC)

11 540

 

  • Loyers et charges mensuels

 

Type de logement

Nombre de logements

Surface utile moyenne

Loyer mensuel moyen hors charges

Charges moyennes par mois (1)

Parking en sous-sol

Quittance moyenne

(1

42 PLUS (loyer de base : 6,60 €/m² de surface utile – valeur janvier 2013. Le prix au m² de surface utile est modulé avec un coefficient prenant en compte différents critères : exposition, étage, vue…)

Studio

1

33 m²

218 €

91 €

36 €

309 €

2 P

5

48 m²

317 €

132 €

36 €

449 €

3 P

18

66 m²

436 €

181 €

36 €

617 €

4P

14

82 m²

541 €

225 €

36 €

766 €

5P

4

96 m²

634 €

264 €

36 €

898

12 PLAI (loyer de base: 5,87 €/m² de surface utile – valeur janvier 2013)

Studio

3

33 m²

194 €

91 €

36 €

285 €

2P

5

48 m²

282 €

132 €

36 €

414 €

3P

3

66 m²

387 €

181 €

36 €

568 €

4P

1

82 m²

481 €

225 €

36 €

706 €

  1. Y compris chauffage et eau chaude sanitaire

 

  • Réservataires de l’opération

 

Sur les 54 logements de la résidence, 53 ont déjà été attribués et 51 familles ont d’ores et déjà emménagé entre le 23 mai et le 6 juin, soit en 15 jours. La moitié des logements ont été attribués à des personnes qui résidaient déjà dans la commune.

 

Réservataire

Nombre de logements

Types de logements

Préfecture

16

3 studios – 5 T2 – 7 T3 – 1 T4

Conseil régional d’Ile-de-France

2

1 T4 – 1 T5

Conseil général de l’Essonne

3

 1 studio – 1 T3 – 1 T4

Ville de Brétigny-sur-Orge

11

2 T2 – 2 T3 – 5 T4 – 2 T5

Collecteurs Action Logement (Solendi, Cilgère, Aliance, ACL PME, Legeo, Logehab), gardien

22

 1 studio – 2 T2 – 11 T3

7 T4 – 1 T5